因應奢侈稅開徵的節稅、避稅之道 -『    房市大解析 七大名師釋疑』**本文摘自‧HouseFun好房誌 2011/05/11
      奢侈稅預計6月1日上路，投機客擔心課重稅急拋售物件，但購屋民眾並不急於進場，房市出現急凍現象。然而，對於購屋者而言混亂的市場資訊無疑是霧裡看花，因此《好房誌》特邀七大房市名師為大家全盤解惑，讓你一次輕鬆掌握─後奢侈時代的購屋趨勢。
【文／余一凡　攝影／羅挺倬　圖片提供／好房誌資料室】

       由於先前預估奢侈稅7月上路，因此市場預測4∼6月將是交易高峰，因投機客急於拋售手中房產，可能降價求售，是購屋大眾撿便宜的好時機。不過，若提前至6月1日就上路，市場上已沒有所謂的逃命波，反而可能轉為長期持有。因此，有些專家預料上路1∼2 個月內，房市可逐步回溫，3∼4個月後房價可能出現報復性上漲。其實從新莊副都心土地標售，吸引25封標單，及「信義之星」法拍也拍出每坪183萬元的價格來看，政府祭出奢侈稅政策後一個月，市場便已回神，奢侈稅的影響可能不如想像中恐怖。

買方停看聽　實戰趨勢與策略

        但可見的事，奢侈稅實施後，初期房市需求量將受到抑制，學者認為近期漲幅愈大區域，房價下跌的幅度愈大，跌幅2∼3成不為過，甚至可能下滑3∼4成，然市場尚未全然反轉為買方市場，買方需停看聽研擬實戰策略後再出發。畢竟政府不斷祭出打房政策、央行調升利息或奢侈稅等手段，或許與一般百姓的距離過於遙遠？但購屋族對後奢侈稅時代仍有些困惑，以下將針對買屋人最感興趣的房價、區域、及市場熱度等三大議題，延請7大名師特別開講、發表獨到見解，而學者們更在《好房誌》當中，為民眾們提出了更多實戰趨勢與策略，像是如何判斷何時是買房好時機、民眾該如何研判合理房屋價格⋯⋯等，想掌握現今房屋市場，這些問題你一定要知道，由專家來為您解開房市大疑惑。

關於房價剖析

01犀利買房30問

聽說現在房價下降，但何時才是最佳買點？

      現在就是買點。因為政府祭出奢侈稅後，好不容易把房價打下來，買方現在正居於優勢。戴德梁行總經理顏炳立建議：只要是合理價格便可進場買屋！顏炳立認為強勢買方市場只有開徵前1∼2個月的時間，應該要好好把握，因此現在便是最佳買點。

02犀利買房30問

現在買房聽說議價都能對半砍，是真的嗎？

       賣方可以少賺但不能不賺，砍太兇也買不到好物件。目前的房地產市況，英業達集團會長葉國一提出「唐山客、對半說」說法（意思是向唐山客買東西，價格都要砍一半）。雖然受到奢侈稅影響，房價的確有下跌的狀況，不過目前市場上買方砍價太兇，買賣雙方仍有價格上的落差。換句話說，賣房子的業者有開發成本，可以少賺，但不可能不賺錢，買方砍價太兇， 屋主也不會賣。

03犀利買房30問

哪些地區，房價下跌最重？

        漲幅大的地區，回檔較深。玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，奢侈稅在立法院通過前，預期房價小幅下滑1成，一旦照案通過，可能再有1∼2成的跌幅。而近5、6年來，台北市房價至少翻漲2倍，房價上漲愈大的區域，跌幅也可能愈大。

        其次是新北市林口、三峽、淡水、新莊等區域，不但推案量大，房價飆漲速度也令人驚訝，後續房價修正的幅度也會較大。

04犀利買房30問

現在房價會下修幾成？

2∼3成左右。這次行政院沒有打折扣通過奢侈稅草案，展現決心及強硬態度，預期對房市的衝擊將逐漸發酵。政治大學地政系教授張金鶚認為，尤其是投機客過度炒作區域，包括林口、淡水、三峽、新莊等，房價下滑2∼3成不為過，甚至跌幅3∼4成都有可能。

05犀利買房30問

現在該怎麼出價？判斷購屋好時機是什麼？

       如果現在一定要出手買屋，出價以土地價格加上建築成本，再乘以1.3倍做為參考依據。

        對於有意買房的購屋族，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，可趁著此時間多看房子，且不要害怕出價。注意不要一時衝動付出定金，要記得留電話，若幾天後仍沒有接到電話，代表賣方有恃無恐，此時，仍是賣方市場，不需急著進場。反過來，若是賣方過沒幾天就以電話聯絡，表示市場已轉變為買方市場，此時才是議價、進場購屋的好時機。

區域大解密

06犀利買房30問

那房地產價格，有可能回復到2005年時的景況嗎？

       利率不致快速上升，房市M型發展。除了國內的因素外，國際外部環境目前還有通膨的隱憂。包括中東戰亂、日本海嘯衝擊，國際原油價格攀升，通膨壓力沈重，致使各國央行紛紛升息應對，通膨也牽動著房市走向。

       仲量聯行副總經理吳瑤華認為，金融海嘯後，央行先急降基本利率由原先的3.625%，連降6次，達到1.25%，儘管從去年起連4次升息半碼，但目前基本利率仍為1.75%低水準。而目前市場資金充沛，利率依舊偏低，可預期央行將採取調升利率手段，舒緩國內通膨壓力。不過，預估年底前基本利率仍將維持在2%左右。

       由於目前台灣通膨壓力較世界各國溫和，因此，利率也僅將緩升不至於快速上升。從總體經濟角度來看，奢侈稅無法改變台灣房市基本面，M型化房市仍是未來主要趨勢，房價修正空間不大。

07犀利買房30問

哪該買哪一區的房子，價格才不會再降？

       首選北市精華區。從價格上來看，大台北房價因其地段、環境、便利性，而產生價格支撐，但戴德梁行總經理顏炳立認為，新北市部份區段房價已超過北市，顯示新北市某些區域房價不合理。不如用相同的錢買在北市，擁有更佳的地段、環境及可及性。此外，因為目前沒有出現恐慌性賣壓，所以沒有破盤價的現象，民眾想撿便宜也不容易，僅能以符合周邊成交行情的價格購屋。

08犀利買房30問

這次打房的重災區在哪？

       中南部意外成為受害者。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，大台北地區無論是成屋或是預售屋市場，皆有不少人從中賺取超額利潤，使房價跳脫合理行情，目前價格僅是「下修」，尚未造成資產價值縮水。然而，中南部房市則因奢侈稅受到牽連，部份地區成交價下降至行情之下，成為政府「打房」的真正受害者。

莊孟翰觀點／精華區房價，進入國際盤市場

       關於房價的M型化，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也持相同看法；莊孟翰也指出，大台北房地產市場在ECFA牽動下，精華區房價可望進入國際盤，且住宅產品的區隔化將會越來越明顯。因此，在此波房產熊市中，精華區段、豪宅產品價格修正的幅度也較輕，也就是說大安、信義等區，房價下修幅度將不如新北市或台北市其他區段。

關於市場熱度

09犀利買房30問

那房地產還是投資的好標地嗎？

        當然。近期房價攀升太快，難免引起政府的動作，不過，英業達集團會長葉國一認為，資金不會流向國外，仍四處尋找好標的。像我還是會持續投資房地產，並不會因為奢侈稅而改變，只要找到適合標的便會買進。

10犀利買房30問

什麼樣的房屋產品，能避開奢侈稅管制？

       帶租金店面。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，儘管房市面臨奢侈稅的嚴酷考驗，但店面產品買方著眼於長期穩定租金收入，正好可避開奢侈稅的管制，此外，通膨隱憂也帶動買屋保值心態，再加上即將開放的「陸客自由行」，都讓大台北地區店面交易維持穩定水準。

       根據永慶房屋店面事業部統計，台北市今年第一季店面成交單價為每坪132.2萬元，較去年第4季上漲11.3％，但成交量下跌16.7％。雖然店面投資氣氛不如去年底火熱，但民間消費增溫，以及陸客觀光人潮帶來的龐大商機，租金的預期漲幅支撐買方信心，帶動台北市單價追高。短期內，屋主惜售，成交價量爆衝的情形較難出現，但二線商圈、二線店面，以較高的投報率接棒的機會將大為提高。

       而陸客自由行即將開放，原本高指名度的商圈店面，包括SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的屋主，擁屋自重的心態更濃厚，對於未來商機開拓的期待也最高，以致成交價格屢創新高，但釋出量越來越少。相較於精華區的金店面取得困難，精華商圈的二級店面及二級商圈的產品，因為取得成本較低、投報率較高的誘因，在房市艱困期反而最獲消費者青睞。陸客自由行開放時間預計落在今年年中，有自用需求或資產配置需求的店面買方，可以趁這波投資客出場的時機進場挑選好貨。

11犀利買房30問

那我該何時進場較好？

       明年初較好，2010年年底、2011年年初進場購屋的投機客，應該已經開始懊悔，而原本觀望的投機客正苦思對策，反轉向買房的氛圍愈來愈明顯，政治大學地政系教授張金鶚建議，消費者今年不要急著進場購屋，明年年初先觀察市場反應，再決定是否進場。

12犀利買房30問

現在已經是買方市場了嗎？我該進場了嗎？這個時機點，我究竟該如何出價？

       現在還不是買方市場。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰覺得，目前仍處於買賣雙方觀望期，尚未完成轉變為買方市場，未必是買方出手的時機。因為房市的兩大結構問題，土地成本與熱錢投資，並非奢侈稅所及，此波打房可以抑制部份投機客從房地產市場賺取超額利潤，讓市場價格往「合理房價」修正，但預估真正影響期應會持續6∼12個月。

       而台灣房地產政策一向頭痛醫頭，腳痛醫腳，還沒痛就不醫的通病。早在數年前，學界便針對大台北地區房價飆升過快的問題提出預警，但政府不即時干預，甚至為了解決金融海嘯所待來的經濟問題，將海外資金大量引導回國，導致目前台灣房地產資產價值過度膨脹，反而成了社會問題。

※延伸閱讀：
‧四大訣竅，教你算出購屋黃金比例

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年5月號】

      『 銷定目標社區買屋更easy  』-本文摘自‧HouseFun好房誌 2011/06/21 
         人說百萬買屋、千萬選鄰，好房子不容易找，好的居住環境更是可遇不可求。為了換屋，Sam和Etta花了兩年多的時間尋找，看了超過200間以上的房子，遲遲沒有找到合適的居所。暮然回首才發現，常常登門拜訪、好朋友居住的社區，竟然就是苦苦等待的Mr. Right。
【文／Sixteen 　攝影／蔡琇惠】

屋主Profile
Sam
+ 年齡：36歲
+ 工作：電子業

Etta
+ 年齡：30歲
+ 工作：電子業
+ 購屋價格：約900萬

Q：為什麼想買房子？
A： 老婆懷孕， 原本的住家空間不夠大，需要找大一點的房子迎接新生命。

Q：家庭成員有幾個人？
A： 夫妻倆人、一個小女兒。

Q：當初尋屋的時間有多久？
A：兩年多。

Q：購屋地點在哪裡？
A：新北市中和區。

Q：購買坪數的大小？格局為何？
A： 權狀36坪，室內坪數約28坪，格局為3房2廳2衛。

Q：讓你下決定要購買的主因是什麼？
A： 原本就鎖定找中和地區的房子， 再加上有朋友住在這個社區裡，因為常常去找朋友聊天，對於這個社區的居住環境相當熟悉，當朋友告知同社區中有房子要釋出，沒有多加猶豫就決定購買了。

你一定有過這樣的經驗，愈想要買一樣東西時，卻往往事與願違，要花更多時間尋尋覓覓；幾百塊錢的東西如此，動輒上百上千萬的房子更是難以抉擇。

喜獲愛女，尋覓寬闊的居所        Sam和Etta約5年前，為了結婚後能有個穩定的居所，在中和買了一間預售屋套房，19坪的空間、3米6的挑高，對於當時新婚的小倆口來說，已是相當幸福的空間。但兩年多前，因為Etta懷孕，體貼的Sam有感於當時的套房空間將無法應付未來家庭所需，便興起了購買第二棟房子的念頭。

       Sam說：「因為父母都住在中和，所以我們希望新房子仍然在中和地區，這樣，有寶寶以後比較有個照應。」於是，Sam和Etta 只要一有空，幾乎都在看房子，有的時候，週六、週日兩個整天，就是跟著仲介到處看屋，一整個下午甚至可以看個4∼5間。

        雖然鎖定中和地區、希望能夠有30坪左右的3房空間，目標好像很明顯，但這樣密集地看屋，還是讓小夫妻覺得疲備不已。「除了跟著仲介看屋之外，我們自己也會上網搜尋，但就是沒有看到十分滿意的物件；或是好不容易找到了還可以接受的房子，但價格卻談不攏而作罷。」這次換屋和首次購屋的經驗相比，著實曲折不少。

從熟悉的社區著手，環境最安心        隨著老婆Etta的肚子愈來愈大、行動愈來愈不方便，兩人開始放慢找房子的步伐，在不急著尋找的心態下，反而柳暗花明又一春。兩人有一個共同的好朋友也住在中和，因為交情好，所以常常到朋友家走動，發現朋友因為很滿意居住的環境，又再買了一間同社區、樓層較高、視野更好的物件給父母住，這讓Sam和Etta對這個社區留下了很好的印象。他們請朋友幫忙留意，如果同社區有物件釋出，一定要第一個告訴他們。

        而後，寶寶誕生，新生命的喜悅似乎也為Sam和Etta 帶來好運，朋友捎來消息，透露和朋友父母同一棟大樓的較低樓層，有屋主打算自售，滿心歡喜的Sam和Etta立刻前往看屋。因為對這個社區的環境已經相當熟悉，再加上這間房子就位在朋友的父母家正樓下，對於這房子的格局動線也瞭若指掌，因此，幾乎沒有多加考慮，Sam和Etta就決定買下這屋子了。

控制裝潢預算，打造美滿部屋        經過兩年多的覓屋時間，果然皇天不負苦心人，終於讓他們找到了滿意的居所。因為這房子已有10年的屋齡，每個空間幾乎都需要重新規畫，Sam將陽台空間納入室內，也將連接著客廳的書房兩面牆打掉，讓陽光更容易透進屋裡，再安裝上整片落地窗，整個房子的視野頓時開闊不少。

       Sam還提供了一個裝潢時的省錢妙招：「這個社區只有10年的屋齡，很多人都會主張把水電管線全部換掉，認為這樣居住起來才比較安心，但因為我有朋友對於水電的問題相當有研究，這次裝潢我特別請他來幫我看看家裡的管線狀況。他說，其實像這樣的社區大樓，已經使用較新穎的水管和電線，並不會像早期房子會有腐壞的問題，所以，並不需要整個重新換過，光是水電管線不更換，在裝潢的預算上就可以節省很多喔！」

       今年初入住新屋的Sam和Etta，新屋子、新裝潢、家庭的新成員⋯⋯讓一切都充滿喜悅和期待，除了有子萬事足之外，這個空間足夠一家三口快樂生活的居所，也成為他們安心的避風港。回首這一路尋屋的過程，或許放慢腳步、從身邊親朋好友的居住環境開始尋找，也是另一個事半功倍的好選擇。

財經專家林奇芬的觀點         買房子確實需要好眼光，但也需要好運氣。有人說，買到好地點，卻遇到惡鄰居， 再好的房子也要打折扣。但是， 選到好社區，不僅住起來舒適、房價還可高人一等，才是真正的理想居所。Sam & Etta夫妻，很幸運的在朋友介紹下，買到了理想的居住環境，從他們的例子也證明，有屋主親身見證的好房子，買起來加倍安心。

       我常常看到有些社區因為管理良好， 還被房屋仲介鎖定為首選獵屋對象，希望屋主有意出售時可優先聯絡他。像這樣連房仲都爭取的房子， 八九不離十，就是一間好宅。因此，想購屋的民眾，一方面可先從周邊親友打聽，看他們居住的社區是否符合自己需求，或是鎖定目標區域中幾棟指標性住宅，請仲介公司幫忙注意，有物件釋出時就優先通知，這樣更可集中目標，買到真正的夢想住家。

※延伸閱讀：
‧薪水不高，你也可以「存房子」

      奢侈稅的課徵基準及課徵依據-『 稅務上路，與卿何干？』**本文摘自『‧HouseFun好房誌』2011/05/18 』
       奢侈稅上路，讓房市聞之色變，好像人人都會被課稅。其實，所謂的奢侈稅，課稅的對象是短期交易的投機客，對一般民眾影響不大。精明的買屋族，只要正確認識奢侈稅，與其他相關的課稅規定，就能當房市的贏家。《好房誌》特別針對打房常見的10個關鍵問題，一次讓你搞清楚！
【文／蔡宥安　攝影／羅挺倬　圖片提供／好房誌資料室】

       小王想把民國99年10月1日買的小套房脫手，卻擔心被課到奢侈稅。究竟他會不會被課10～15%奢侈稅？

       會，根據財政部的說法，房市交易將是以簽約日為準，且特種貨物及勞務稅是一種銷售稅，課稅時點為銷售時，所以在本條例生效後銷售的

       老章買了位於新莊副都心的預售屋，想要賣給好朋友小陳，他擔心被課稅。究竟購買預售屋會不會課徵奢侈稅？

       預售屋屬於一種權利的買賣，和貨物稅精神的奢侈稅不同，因此不列在奢侈稅的課稅範圍內。不過，預售屋買賣差價屬於「財產交易所得」仍須併入個人綜所稅，繳交利得綜所稅，以免受罰。 但要注意的是，預售屋雖然不算在奢侈稅範圍內，不過一旦交屋後，就會受奢侈稅的規範，簡言之，如果某甲買預售屋，在興建兩年期間沒有賣掉，等到交屋過戶取得房屋所有權，之後須等兩年賣出才不課稅，在兩年內出售就要課奢侈稅。

        簡先生一家名下只有一間房，雖然買不到兩年，但因為小孩長大想換屋，不知道自用住宅出售後會被課奢侈稅否？

       目前奢侈稅限制在非自用住宅的買賣，因此出售自用住宅並不需要課徵奢侈稅。不過奢侈稅的自用住宅從嚴認定，所有權人與其配偶及未成年子女僅有一戶房屋，辦妥戶籍登記，及沒有營業使用或出租者，才能被認為是自用住宅，才符合免稅條件。而目前草案中規畫，自用住宅因換屋而先買後賣者，因此擁有兩戶房屋的民眾，必須要在過戶起算一年將原房屋賣掉，以符合自用住宅規定，就可以不用負擔奢侈稅。

     李老先生想要把房子贈與給最小的兒子，卻又擔心贈與再出售還要被課奢侈稅，會有這樣的問題嗎？

       根據目前規定，非自願取得，包括繼承與受遺贈取得的不動產，銷售時不需要被課奢侈稅。但若生前贈與，則受贈者於兩年內出售則會被課奢侈稅。

       不動產交易動輒百萬，是不是有免稅額呢？

       針對不動產部分，奢侈稅沒有所謂的免稅額，只要是兩年內買賣移轉的房屋都需要被課稅。

       如果買賣房屋非自願性，2年內移轉房屋也要被課稅嗎？

       如果能夠出具非自願性離職證明，證明賣房屋並非出於自願，兩年內買賣移轉是可不需要被課徵奢侈稅。

       王小姐家將和鄰居一起進行都更，會和奢侈稅有關嗎？

       別擔心，老公寓都更以及地主合建，都不算在奢侈稅的範圍之內，因此，如果你家正在進行都更或是與鄰居合建，都不用負擔奢侈稅的課徵。

       哪些房地產類型不用負擔奢侈稅？

       除了預售屋，目前農地也不包括在其中，不課奢侈稅。

        廖先生家有一塊祖傳土地，現在政府要課徵空地稅，究竟怎樣的空地要課稅？

        根據土地法規定，空地指已完成道路、排水及電力設施，或仍未依法建築使用者；換句話說，若空地可供建築使用，卻閒置無任何的建築開發，或雖有建築使用，但本身建築改良物價值不及所占基地申報地價的罰則的一種。

舉例來說，最常見的空地就是建商多年前買的土地，為了N年後的增值效應，常常用圍籬框住，空地內任其雜草叢生，或直接改為停車場，委由停車坊做短期收費用途，優點是建商還有租金收入的報酬。但並非每個空地都要課徵空地稅，以之前沸沸揚揚的新聞來說，郝龍斌就宣布免徵空地稅，因此目前北市免徵該稅務。以廖先生家祖傳土地來說，據三讀通過的內容，持有非自用住宅房屋及其座落基地、空地，在2年內移轉，將按照實價課徵奢侈稅；因此只要廖先生家的土地屬於自用住宅，其實是不會被課徵的。

       政府祭出限縮土建融貸款，這對購屋族有何影響？

        所謂「土地融資」是以土地作為擔保物，向銀行申請核撥貸款。而「建築融資」，就是除土地融資外，因為要申請建築用途，而向銀行申請融資。土建融貸款是指土地所有權人，用土地向銀行融資時，同時申請建築融資，但必需提供興建計劃書，通常土地融資會先撥款，建築融資會依興建完工進度撥款。

        至於土建融跟一般人的關係或許遙遠，對購屋族來說更是不痛不癢，但其實是因小型或體質不良的建設公司，一旦遭遇政府祭出限縮貸款等條件，有可能因短期資金調度不良而倒閉，因此購屋族仍須慎選穩健成長的建設公司，避免政府提高融資難度而遭遇建商惡性倒閉的窘境。

※延伸閱讀：
‧開徵奢侈稅奢望達成「居住正義」

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年5月號】

      如何『逐學區而輕鬆理財投資置產』，請細看這則報導。-本文摘自『HouseFun好房誌 2011/08/17 』
       買股票、買基金，遇到金融海嘯就受傷慘重，唯有當包租公、包租婆，不僅坐收租金，還有房價大漲的好康，特別是大學城周遭。
   【文／洪淵　攝影／羅挺倬】

        一流大學通常代表一定的身分地位，談到美國的哈佛大學、英國的劍橋大學，腦海中就浮現特殊的大學城景觀。畫面中有名校大學的寬闊校區、優秀校友捐贈的大樓或圖書館，豐沛的軟硬體設施與多元活動，而更重要的是圍繞在大學城周遭生活的名教授，與百中選一的精英學生。

        大學周邊往往被稱為「大學城」，在於它形塑一種特殊的人文氣味，也支撐一定的商業活動，許多學生不僅就學時在附近租屋，畢業後也捨不得離去，此外還吸引一些喜歡大學氣息的人口，以及一些靠大學消費人口支撐的商家進駐，此讓大學城形成一個穩定的生活商圈。

       近5年漲幅最兇前5名

        台大、台科大、北教大、北醫、北商技

       台灣因為地狹人稠，許多大學校區位於市中心，難以像國外名校自成一個小城鎮，但是有趣的是，近年來大學周邊房價持續攀升，特別是排名愈前的名校，房價漲幅也愈高，是否也驗證了，好學校就有好房價。

       以公寓類型的產品來說，近5年間，全台大學城周遭公寓漲幅最大為第一志願台大，漲幅高達61.9%，其餘4名依序為台科大57.1%、台北教育大學55.6%、台北醫學大學51.1%、台北商業技術學院41.3%。這5間大學都位於台北市核心區域內，其中台北醫學大學位於信義區、台北商業技術學院位於中正區，其餘3間皆位於大安區，驗證地段愈精華，房價漲幅愈高。

        市區核心區域房屋供給少，需求依然強勁，是部分明星大學房價飆漲的主因，一般人認為台北市中心房價易漲難跌，當房東賺取房價增值資本利得，可能比賺租金要更具吸引力。

         此外，市中心大學周邊房東，承租客源不僅是學生族群，更訴求付租能力較高的上班族。由於許多大學位於市中心，交通方便、周遭又有眾多就業機會，所以剛畢業的社會新鮮人，往往會優先選擇較熟悉的環境，在母校附近居住，無形中也增加大學城周遭的租屋需求。因此，幾個位於核心區域的大學城，地段佳、保值性強、需求旺，就算房價已高，仍深受投資人的青睞。

      未來有交通建設到位，房價長線看漲

       北醫有信義線、政大有捷運安坑線、東吳大學有環狀南北線

       交通建設的利多消息一直是房市票房保證，尤其在北台灣，只要宣布捷運站點核定、施工、通車，房價往往會有一波漲幅。捷運站點並非草率決定，優先選擇熱門商圈、大眾運輸需求度高的地區，大學周遭學生族群多，當然被劃為捷運站的出入口。不少市郊大學城附近只要劃有捷運站，周遭房市也藉此翻身，想晉身包租公一族的投資人，不妨選擇台北市郊捷運站尚未通車、房價較低的大學城布局。

        例如台北醫學大學周遭多為老舊社區，區域街道規畫較複雜，雖然和信義計劃區相隔不遠，但是信義計劃區每坪動輒200萬元的豪宅，信義路以南這一頭卻還有每坪40萬元的公寓，可算是「俗擱大碗」。加上兩年後信義線即將通車，看好通車利多，屋主不願輕易出售，雖未通車房價已提早反應，區域公寓價格5年間飆漲51.1%。

         另外，政大、東吳大學外雙溪校區，目前捷運線仍在規畫中，由於地點離市區有段距離，近年來房價漲幅不高，公寓分別僅有2∼3成漲幅，遠低於一般市中心房價漲幅，但政大及東吳大學未來有捷運環狀南北線，連結文湖線、新店線，大大解決目前交通不便的缺點，後市頗受專家看好。

周邊夜市生活機能強，店面空置率低

        台灣大學因為挾公館夜市、捷運公館站、學生族群多等優勢，高居房價漲幅之冠。師大夜市也不遑多讓，因為國外留學生多，商圈發展出不少具有特色的異國料理，近年來商圈發展直逼士林夜市，成為東區以外，北市商圈租金最貴的地段之一。加上早期居住在師大附近的居民所得較高，緊鄰青田街、麗水街等知名官巷，房價也是居高不下。

        若從未來潛力來看，師大商圈比公館商圈更具有特色，更容易受到國際人士駐留，房市租屋需求連帶更旺，而國外人士付租能力較高，套房租金收入也較佳。

科系不同付租能力有別， 醫大受青睞           據永慶房屋統計，學生科系不同，付租能力也有所差別；HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，「設計學院」、「醫學院」學生租屋預算在6,000∼8,000元，「理工學院」或是「商學院」學生預算2,000∼3,000元。對於房東而言，租給「設計學院」學生，比租給「商學院」學生還要多賺4倍！

        包租公挑選產品時可以訴求付租能力較高的醫科大學，如台大、陽明、北醫等，一般而言醫科大學學生家庭背景較好，對於子女在外租屋的品質要求高，可以承擔的租金也較高。甚至不少學生家長，因為就讀醫學院至少得花上7年的時間，乾脆在學校周遭置產，不僅省下租金，也可以坐享資產增值。另外醫學大學多有附設醫院，醫院進出人口多，往往成為當地生活圈主要的核心區域之一，不少醫生、護士就近購屋、租屋，也讓醫科大學城周遭房市需求量穩定。

        另外，理工學院、商學院的學生付租能力低，理工學生對於住宿品質要求簡單，不少理工大學生長期待在實驗室，租屋僅考量基本生活品質，對於裝潢要求較低，相較設計學院的學生重視居家環境風格大不相同，所以理工學院願意付租的金額較低價，周遭房東出租自然多以低價取勝。

大學城投報率高，房價下跌有限         一般台北市區內大學，房價投報率高，因而受到包租公、包租婆青睞。以獨立套房來看，前5名是：政大、藝術大學、北台灣科學技術學院、臺灣戲曲學院、東吳大學。但另外銘傳大學的分割套房，租金報酬率高達4∼5％，投報驚人。

        投報率高低是不少包租公判斷，是否值得投資的重要指標，特別是中南部大學城周遭，不少房東持有一、二十年，以房養老的觀念盛行。愈高額投報率代表愈快投資愈快還本，但是並非投報率愈高，投資風險就愈低。專家建議，不少投報率高的大學城房價不僅不漲，甚至還往下跌，尤其是中南部的大學城，不少坐落在郊區，離市中心遠，雖然投報率高，但若房價下跌相當於資產縮水，屋主賺了面子，卻賠了裡子。

       相反的，大台北市中心大學周遭，租金趕不上房價的漲幅，雖然套房月租金1萬是中南部市中心套房月租金5,000元的一倍，但北市公寓動輒每坪40、50萬元，是中南部公寓每坪10萬元的4、5倍之多，因此投報率最低僅約1.7%，房租收入幾乎等於房貸利息。但是，投報率雖低，但近年來房價愈能穩定成長，資產增值賺的比租金多更多，才更讓投資人心動。

        以台中逢甲商圈來說，永慶不動產台中市政中心加盟店店長林艷瑟表示，正逢甲商圈因人潮多，1樓店面總價高，投報率低，但若位於文華路附近因為總價較低，投報率約6%∼7%，所以較適合長期投資收租的投資人購置。另外，逢甲商圈因為店效不一價格落差大，所以也曾有像巷弄內的產品，投報率高達8%，但正馬路上的套房產品低到4%，建議投資人可以多看多比較。

        至於中興大學的部分，根據在地房仲，也就是永慶不動產大里店店長沈文昌表示，中興大學套房主要集中在忠明南路（男生宿舍旁）、南門路（女生宿舍旁）、學府路（正門口），因為區域內屋主以長期持有收租居多，雖然房市突遇奢侈稅仍然有一定的交易量，目前區域中古套房成交每坪約7.5萬∼10萬、新成屋套房每坪約10∼15萬，租金分別為4,000∼6,000元、6,000∼8,000元，換算年報酬率約在6%∼8%間。

        最後把大學城焦點放在高雄地區，永慶不動產高雄大學店店長黃俊宏說，高雄大學周遭出租套房、雅房分布在校區四周，多是整棟透天的產品，扣除1樓作為客、餐廳使用，2、3樓作為出租套房，整棟月租金約2萬多元，投保率約4%∼5%。因為為整棟透天的產品，所以屋主多選擇整棟出租給學生族群，較不願意分租給社會人士，維持環境單純。

        不管是孩子即將離家就讀大學，或是你在尋找可以長期持有、又有穩定租金收入的房地產，大學城周邊是你值得注意的房市金磚。

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年8月號】

  如何依學區來購屋置產，請細看這則報導。-『前進明星學區 500萬個父母一定要懂的六大攻略』**本文摘自『HouseFun好房誌 2011/08/10 
       在供給需求的市場機制下，現有明星國中小周圍房價已經漲翻天，光是博愛國小學區附近大樓漲幅高達57.5%，可預見的是，未來明星高中周邊的房價將是未來一波漲幅的觀察重點區域。
【文／臧孟璽　攝影／羅挺倬】

學區價值篇

跟著學區購屋，房價不敗新法則

     「別讓孩子輸在起跑點上」，這是台灣父母普遍的想法。不讓古代的孟母專美於前，現代孟母為了讓孩子擠進明星學校，可說是費盡心思、吃盡苦頭。從遷移戶籍、買進設籍套房、甚至砸大錢買進高價房子，都只是要讓孩子有一個好的學習環境。從小學、國中、到目前即將實施12年國教的高中學區、甚至大學，只要明星學校周邊，房價就持續上漲。明星學校成為房地產的金字招牌。

      103年起台灣將實施12年國教，未來將採取「免試入學」及「特色招生」兩種管道，75%以上國中畢業生免試入學，學區劃分將以直轄市和縣市區域為範圍，預計明年6月公布實施辦法，換句話說，未來明星高中可就讀與否，將依照學子居住地區為準。雖然詳細的辦法還不清楚，但是國中、國小明星學區本來就是房地產市場最搶手的標的，目前還更擴大到明星高中。

      根據房仲業者的統計，5年來明星學區的漲幅，23所明星國小，博愛國小學區附近大樓漲幅57.5%最高；22所明星國中，師大附中（附設國中部）漲幅也達104.8%，而10所明星高中，以北一女學區漲幅最驚人，公寓竟高達112.6%！

      就連以招考為入學方式的大專院校，也因為受惠於學生的租屋需求，無論是房價或房租，都有穩定的表現。如全國最高學府台大附近的公寓，5年來房價漲了61.9%，就連一般人覺得地點不是那麼市中心的銘傳龜山校區， 5年來新成屋也漲了26.8％。（詳見附表）因此，「跟著學區買房子」，可說是捷運站之外，另一個立於不敗之地的購屋法則。

學區置產，省時間的拿鐵因子

       今年上半年，政府祭出奢侈稅打房政策，房市出現低氣壓，賣方市場氣勢頓時受到打壓。但一位經驗老道的張姓購屋置產客，迅速出手以每坪8字頭的價錢，買到一間中正國中學區的電梯頂加華廈，而屋主原來的開價是每坪9字頭。張先生表示，還有什麼比明星學區住宅，更適合做為送給女兒的嫁妝呢？現在不但女兒名下有了房子，尚未出世的孫子女也得到了明星學區的就學保障，而且還能提供親朋好友學區設籍之用，真是一筆相當划算的投資。

        張先生說，賣房子給他的房仲業者除了促成交易，還建議他可以先出租給想要設籍的家長。的確，有不少家長為了讓孩子進入明星學校，寧可放下身段，到處找門路拜託有設籍資格的親友。

        而本專題採訪的Vivian和Chris這對夫妻，也是為了孩子想要讀中正國中，而刻意買了一間學區內的套房。Vivian說，她知道有家長遠從土城把孩子送到台北市區的明星學校讀書，或是幾位家長合起來共同購置一間房子，做為孩子下課休息之用。由此可見，父母對孩子在學習上的投資毫不吝嗇。

        有位房市專家分析學區住宅市場，認為在國小學區的置產效益，比國中的學區置產來得高。因為國小要讀6年，而國中只讀3年。小學生需要父母接送，國中生可以獨立自行上下學；光是6年之間父母花費的接送時間，就不知道能夠省下多少時間成本，而時間，是人生最珍貴的資源，用再多錢也買不到。

       以每天上下課各節省15分鐘計算，一天就是30分鐘，一星期5天為150分鐘，一個月是600分鐘；以9個月計算，一年就省下5400分鐘，6年下來，32400分鐘，相當於孩子與家長，各省下540個小時。也就是說，孩子和家長，各多了540個小時培養競爭力，就如同理財觀念中的「拿鐵因子」，每天省下二杯拿鐵咖啡的錢，透過投資的複利效果，30年後可以多出7千萬元！而將時間投資在培養競爭力的複利效果，肯定比7千萬元還來得有價值。

         額滿學校，設籍先後成關鍵         要進住熱門的明星學區，為孩子取得進入菁英群落的門票，有什麼樣的門檻呢？

        先來看看國小的入學資格。如果招生額滿時，根據規定，學童與其父母或監護人，於基準日前共同設籍在額滿學校學區內，持有下列證明文件之一，並有居住事實者，依學童設籍先後順序優先分發入學。第一個條件是，只要在入學前一年12月31日前，學童之二親等內直系血親或監護人，取得坐落學區內房屋所有權狀證明。

        第二個條件是，連續居住3年以上之坐落學區內房屋，經公證之房屋租賃契約證明，並提供元月1日至入學資格審查日前，足以證明居住事實之水費及電費收據。由於熱門的學校經常額滿，所以最好是在孩子一出生甚至尚未出世前，就能在學區內設籍，最能萬無一失。

        根據第二個條件，單純掛戶籍還是有風險的，最好是有實際居住的事實較妥當。有經驗的家長指出，額滿學校的入學審查其實還滿嚴格的，審核期間會有官員到設籍地點訪查，就是要瞭解孩子是不是真的住在設籍地址，甚至有官員出奇招，看到小孩子不算數，還會突然問問孩子，浴室裡哪一條毛巾是你的？

       有些父母因有兩間房子，造成父母無法與學生全戶設籍，則必須提出二棟房子的所有權狀。教育部還特地提出入學處理方式如下：「倘因學生家長分別持有房屋所有權狀，造成父母親無法與學生全戶設籍時，於額滿國中辦理資格複審時，提出兩棟房子之房屋所有權狀（須有一棟座落於該額滿國中學區內），亦認定為父母與學生全戶設籍。」

      明星學校，周邊房市沾光        因為有諸多防止越區就讀的規定，反而促成房屋市場的奇貨可居。許多父母為了讓孩子擠進明星學校的窄門，不得不投資置產，因而讓明星學校學區的房價水漲船高。即使高價買進，但父母並不擔心孩子長大後房子脫手的問題，因為永遠有想要為孩子設籍的父母，讓學區的房價呈現易漲難跌的走勢。

        找學區，請上北市教育局網站

         有關學區的查詢，台北市可至教育局官方網站，國小學區，可至「台北市國小新生入學」項下的「學區查詢」；（100學年度公立國小學區一覽表，建置於「台北市國小新生入學資訊網」http://www.newsstu.tp.edu.tw/）；國中學區，可循「科室業務－高中及國中教育科－公私立國中新生入學事宜」的路徑查詢。

       台北市最搶手的國小、國中與高中          至於台北市有哪些學校是屬於擠破頭的明星國小、國中，本刊精選出23個國小，包括信義區博愛、松山區的民生、健康、敦化國小，中山區的濱江國小，大安區的新生、金華國小、國北教大附小、龍安國小、建安國小，中正區的國語實小、市教大附小，大同區的蓬萊國小、南港區的南港國小，文山區的萬興國小、力行國小、景興國小、志清國小、永建國小，內湖區的麗湖及明湖國小，以及北投區的石牌及文化國小。

       明星國中則可由經常名列額滿學校的名單中窺知一二。以教育部發布的2008至2010年的額滿國中榜，包括文山區的萬芳高中、政大附中、景美國中、景興國中，大安區師大附中、金華國中、龍門國中；松山區的敦化國中以及介壽國中；士林區天母國中；中正區中正國中、南門國中及弘道國中，以及北投區的石牌國中等等。

       另外，所謂的「完全中學」，也就是同時有國中部與高中部的學校，也因為擁有直升資格，經常是額滿學校。包括大安區的師大附中、和平高中，文山區的政大附中、萬芳高中，松山區的中崙高中，士林區的百齡高中與陽明高中，大同區的大同高中，中山區的大直高中，以及南港區的南港高中等。

       雖然目前還未實施12年國教，高中學區無法與就學聯結，但即使如此，許多明星高中附近的房市也深受喜愛，如建中、北一女、師大附中、政大附中、中山女高、成功高中、松山高中、大同高中、麗山高中及景美女中等，也沾上明星學區光環，區域內房價漲幅也甚為可觀。

明星學區，周邊生活機能好

       明星學區雖然房價愈來愈高，但是需求卻愈來愈強勁，除了就學的需要之外，強勢的生活機能，也被視為房價抗跌增值的支撐點。

       案例一的Vivian夫婦選購的信義路與杭州南路口一帶，不但有捷運信義線、中正紀念堂、東門市場、永康觀光夜市，附近還有熱門的華光社區都更案，房價不漲也難，4年前入手時每坪約6字頭，現在已上看7字頭。

       案例二的Linda選購的淡水竹圍套房，也因為有多所大學的加持，如淡水大學、真理大學、國立藝術大學、基督書院、北台灣科學技術學院，租屋需求強勁，又有捷運竹圍站及馬偕醫院等完整生活機能， 8年來套房增值幅度達3成以上。

        學區住宅除了對家長有吸引力，也是單身族群購屋的理想選擇。案例一的Chris分析，商圈會移轉，但是明星學區的需求卻是長久的；而許多明星學區的生活機能特別好，其中的小套房產品，總價較低，用低門檻進住台北市區，是單身族起步的最佳選擇。

大學周邊，房市也具有強勁支撐

       除了明星國中、小學區有設籍需求，因而帶動周邊房價上漲外，大學周邊也具有相當的房價支撐力道。一方面目前大學宿舍普遍不足，有龐大的租屋需求，再加上大學生與學校教職員的飲食與生活需求，支撐了大學城周邊的商業活動，因此，包括學生套房或是店面出租，都讓大學城周邊房價具有穩定的成長空間。

        我們蒐集了全台熱門的大學商圈，以及周邊房價的情報，不管是家長要為子女購屋，或是投資當包租公、包租婆，大學周邊房市也值得留意。

        教育是一輩子最值得的投資，而靠近明星學校買屋，也是最值得掌握的投資。

※延伸閱讀：
‧瞄準人潮，房價步步高升

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年8月號】

   如何從捷運施工動線，嗅出購屋和理財投資商機？-『   北萬華灰姑娘 變身俏公主』**-本文摘自 HouseFun好房誌 2011/09/23 
       一直予人老舊社區印象的北萬華，因台北市政府不斷釋出利多，除了商4用地的改建效益，吸引建商紛紛前往推出新建案之外，捷運松山線與新店線接軌、捷運萬大線年底即將動工……未來發展潛能，勢將不可同日而語。
【文／Sixteen 攝影—羅挺倬】

       萬華地區又可分為北萬華、中萬華以及南萬華區，當地房仲指出，細分來說北萬華指的是西門町到龍山寺一帶區，而中萬華則是指龍山寺周邊，南萬華即為青年公園一帶，但由於北萬華與中萬華相距甚近，因此也常一併稱為北萬華。其中，北萬華因為鄰近最精華商圈－台北車站，以及房價屬於高檔次的中正區，雖然僅是咫尺的距離，但房價卻是相距甚遠，也因此吸引不少購屋族前往尋屋。

高容積率與落後行情，北萬華大利多

       以最鄰近的中正區名宅「元大一品苑」為例，目前每坪價格已達到200萬元以上，而西門町一帶、中華路上的「榮耀天璽」卻只有每坪80～90萬元、不到一半的價格，由此可知，北萬華的確具有相當的補漲空間。

       而北萬華地區另一項大利多，即是其土地大多為商4用地、容積率最高（高達800%），由於北萬華多為老舊大樓、公寓，未來勢必面臨大幅度的都更改建，這項優勢對於建商來說是大利多、吸引力大幅提升。再加上本區位於交通樞紐處，連結了東西軸線「市民快速道路」及南北軸線「環河快速道路」，還有和交通網路核心台北車站特區，僅以一條中華路相隔，未來也將扮演著疏緩台北車站人潮的重要角色。因而可能產生「都市軸心翻轉」效應，間接帶動西區房市發展，房市前景令人期待。

西門站，未來捷運重要樞紐

        在大眾運輸工具的發展上，目前已運行的捷運板南線，以及通往中正區的小南門線，雖然已讓整個北萬華區的車流量獲得疏緩，但接下來的規畫更是對西門站大大有利。

       捷運西門站為了背負起疏緩台北車站龐大人潮的重責大任，即將於民國104年通車的捷運松山線，即以西門站為起點，串連北門、中山站，一路連接往松山火車站。且松山線也將與新店線接軌，未來新店線將不會再行經台北火車站，將直接從西門站行經小南門站、中正紀念堂站、古亭站……接往新店站，由此可知，未來捷運西門站將扮演著僅次於台北車站的交通樞紐地位，這對於帶動北萬華未來房價而言，無疑是打了一劑強心針。

       除此之外，捷運西門站的下一站龍山寺站，在台北市12大行政區中，亦為價格行情大幅落後的區域，除了捷運站周邊目前有幾個新建案持續推動，鄰近的萬華火車站擬訂招標的BOT案，也將與台北火車站、松山火車站、南港火車站的BOT案看齊。未來將興建與火車站體結合的車站大樓，並有商場規畫，勢必為萬華地區帶來不同以往的新氣象，後續發展值得關注。

捷運萬大線年底動工，話題性不斷

       而最近才宣布將於今年11月動工的捷運萬大樹林線，將連接台北市中正、萬華區，以及新北市永和、中和、土城、樹林及新莊等區域，完整串連起台北市和新北市之間的交通，對於萬華區的居住環境和生活便利性來說，又是加分不少。總括來說，北萬華區的公共建設推案不斷，再加上商4土地的地利之便等優勢，可以預見的是，北萬華區域的補漲優勢將逐漸發酵，後續發展效應指日可待。

※延伸閱讀：
‧北萬華生活圈--懷舊軌跡‧老味生活

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年9月號】

 首購族和房仲業者如何依捷運環狀系統，而嗅出購屋利多呢？請細看本文-『 環狀線，大台北房市的珍珠項鍊』**本文摘自《HouseFun好房誌》
      環狀線會改變大台北都會區的通勤模式，也會對各區域的房市產生極大影響。眼看著利多的效應即將實現，房價水準也將帶動上揚，但若沒有展開實際的行動，等機會溜走之後，除了抱憾，恐怕也無法挽回什麼了。
【文／大聲行銷顧問執行總監 田大權】

        總計46個車站，串連文山、新店、中和、板橋、新莊、蘆洲、士林、內湖、松山、信義、大安等11個行政區，被稱為大台北捷運的「珍珠項鍊」─環狀線，第一階段工程終於動工了！這項交通建設大利多，除了改變大台北都會區的通勤模式，對各區域房市的結構，也將產生極為可觀的效益。

       據以往的市場經驗，每當捷運工程計畫一公布，影響所及的各區房地產市場，短期內會產生一波推案潮，等到各項的土地徵收及規畫作業陸續完成，在正式動工時，又將引發全新一波的市場動能，而在歷經若干年的施工期之後，正式完工的前兩年又會產生另一波「收割期」的效益，將區域房市的利多能量推至最高峰。

      雖然受到整體經濟局勢，及市場景氣變化的影響，或有出現短期內供需失衡，以及房價修正或調整的情況，但據長期的市場觀察經驗來看，這些擁有實質利多題材的區域房市，最差狀況頂多是「大漲小回」而已，一旦干擾的因素消失，市場又會立即恢復動能。

       隨通車日逐漸接近，支撐市場的力道也會逐漸強化，進而拉抬區域房市基本盤的重要題材，可從過去幾年陸續通車的內湖線、蘆洲線等經驗獲得驗證，這也是大台北房市為何會將捷運視為投資置產的「標準答案」的原因。

       近期動工的環狀線第一階段，從新店「大坪林站」至「五股工業區站」來看，這14個車站串連新店、中和、板橋、新莊及五股這5區，幾乎把新北市西南區最精華區段連成一氣。最值得關注莫過於前幾年已紅透半邊天的「新板特區」，與目前正火紅的「新莊副都心」，這兩個「新北雙星」串連起來後，具有極大的市場指標效益。

       若就14個站的細部來看，除了像新店大坪林站、中和景安站、板橋站、新埔民生站等，這幾個目前因有其他捷運線通車，房價已在過去反映到一定程度外，在其他10個站區周邊，尚有許多區域房價仍處相對低檔的狀況，就算撇開未來對增值空間的想像，純就未來交通便利性與生活機能的完整性來看，這些站體周邊確實是購屋人可好好著墨的區塊。

        對一般購屋族群而言，眼看著利多的效應即將實現，房價水準也將帶動上揚，選擇購屋的時機點，就變成了一項重要的課題！儘管大家都知道「早起的鳥兒有蟲吃」，不過，當早起的鳥兒抱持懷疑的態度，始終不展開實際的行動，蟲兒瞬間就會溜走，接下來，就算等到天黑，除了抱憾外，恐怕也無法挽回些什麼了。

※延伸閱讀：
‧購屋置產，跟著捷運走準沒錯

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年9月號】

   如何追逐環狀捷運線的腳步，輕鬆理財置產？-『新北市5大區房價，搭上環狀線特快車』*‧本文摘自HouseFun好房誌 2011/09/30 *

       過去一向是垂直交叉的捷運路網，在環狀線規畫下，終於有機會把原先不交集的路線給串起來了，將讓新北市居民擁有更便捷的路網，在30分鐘內輕鬆進入台市中心。
【文／沙蔓莎 攝影／羅挺倬】

        去過東京的民眾，一定可以感受到東京地鐵、捷運路網綿密的便利，不管是直線、橫線，再加上環狀線串連，讓東京城區與市郊的民眾都可順利的利用地鐵與捷運到達目的地。過去台北捷運感覺上好像只有半套，十字交叉的路線規畫，一定要到少數幾個捷運交會站才能轉乘，而今這個情況將有所改變了。捷運環狀線環繞在台北市與新北市的外圍，將整個捷運路網串成一個蜘蛛網狀，這將帶來交通的新革命，也將對大台北地區的房市，帶來嶄新的面貌。

       捷運環狀線共有西環段、北環段及南環段，分兩階段興建，後兩者屬於第二階段興建工程，尚屬規畫階段，而西環段屬第一階段工程，不僅路線明確，今年7月更已正式開工了。

        環狀線全長34.8公里，計有13個高架車站、18個地下車站，合計有31個車站。全線自木柵線動物園站起經木柵、新店、中和、板橋、新莊、五股、蘆洲、士林、至大直北安路與內湖線劍南路站相交為止。由於連結區域相當大，並直接串起大台北各區房市，讓台北市、新北市形成一個環環相扣的路網，預計將造成購屋族群移動，一些目前尚未有捷運通過、房價仍屬1字頭的地區，購屋民眾應該趁早卡位，以免錯失最佳購屋時機。

環狀線串起多條捷運線，購屋卡位要趁早

       根據台北市捷運工程局表示，環狀線完成後可與內湖線、淡水線、社子－士林－北投輕軌路網、蘆洲線、桃園機場線、新莊線、板橋線、萬大－中和－樹林線、中和線、南北線、新店線、安坑線及木柵線等捷運線銜接轉乘，可說是連接最多捷運線的一條線。

       其中，捷運環狀線第一階段路線預定2015年底完工通車，從捷運新店線的大坪林站出發，一路沿著民權路前進，過了新店中正路後離開地面，再以高架方式沿著中和區景平路、中山路、板南路，一直到板橋區的板新路、板橋火車站，再經過文化路、民生路、新莊區思源路，最後抵達五股工業區，全長15.4公里。

         這條捷運一路上經過了新北市的新店、中和、板橋、新莊、五股共5個行政區，幾乎將新北市的南邊和西邊都串聯在一起了。這條看似不長的環狀線，可以將新店線、中和線、板南線、新莊線和機場線等捷運線串在一起，穿越新北市精華地段，預估將是未來最受矚目的「捷運黃金投資路線」。

      捷運帶來大量的人潮、錢潮，這在過去捷運路網通過的區域都已經充分驗證，隨著捷運興建，周邊區域發展與生活機能都可快速跟上，因此，房市專家與仲介業者預估，捷運環狀線完工前，區域房價至少有漲1成的空間。而光是回顧過去5年這些區域房價漲幅，新莊中古大樓漲幅高達6成多最驚人，其次五股區的公寓、中古大樓及新成屋，漲幅也分別為51.7%、51%、及45.2%，此外，新店區的公寓漲幅也有42.5%。

       但即使如此，在未來環狀線串連起更綿密的路網後，預計這些地區的房價還會再翻一番，想要購屋的民眾，不妨及早掌握這幾個區域的特色與發展潛力，趁著交通黑暗期趕快搶進。

新店區公教人員聚落，如台北市大安區

       新店一向被稱為新北市的大安區，也是公教人員主要聚集區，離台北市僅一橋之隔、享有鄰近台北市的地利之便。其中更有科技業群聚，帶來大量的就業人口，例如閎泰、宏達電、技嘉等科技公司總部都在新店，不少科技人都選擇就近購屋。

       另外，新店寶橋路、捷運七張站附近，有知名的新店裕隆城開發案，開發金額高達500億元。裕隆城的「廣達電子」已經動工，將先行興建商場，再開發住宅區，加上十四張農地重劃，將釋出土地，導致屋主惜售心態高，隨著裕隆城開發持續推進，新店的投資熱度更是大幅提升。

       由於捷運環狀線將從新店的大坪林站出發，大坪林站是新店熱鬧商圈之一，而且本身就是新店線的大站，生活機能完善。永慶房屋大坪林店店長吳皇輝分析，大坪林站與台北市文山區只隔了一座景美橋，因為地理位置的優勢，商業機能甚至比文山區還要好，吸引不少台北客前來購屋，目前新店區新成屋每坪約38.7萬元，5年來漲幅甚至達到22.5%。

      此外，十四張站的漲幅更是後勢可期。由於十四張站本來就是新店最多人口居住的區域，加上未來除了環狀線經過外，還有捷運安坑線的轉運功能，就像是台北市的捷運忠孝復興站一樣，具有兩條捷運交會的加持作用，未來潛力相當看好。永慶房屋新店民權店店長蘇柏豪分析，十四張站附近新成屋目前每坪已達43萬，且5年來漲幅也不遑多讓，共漲了40.5%。

       值得一提的是，新店目前最受矚目的裕隆城的開發案，總推案量至少500億元，帶動整個新店的商業發展、提升房價。民國30年代時，裕隆集團就在新店的中興路、寶橋路、寶中路一帶布局12萬坪以上的土地，原本都是裕隆集團汽車工廠。隨著大台北人口逐漸往外擴散，住宅、商業需求增加，2002年時，裕隆集團申請將廠房改成工商綜合區、住宅區和科技廠辦，明顯卡位新店的好區段。

       裕隆城的A區佔地1萬坪，現在已開發為家樂福賣場與裕隆汽車生活城；B區佔地2萬7,000坪，未來將有豪宅、商辦、超大型購物中心以及電影院、觀光飯店。裕隆集團指出，將比照日本六本木及上海金茂大樓，興建出具國際視野的超大型商業區。

        由於裕隆集團積極卡位、開發，帶動全新店的區域發展。最快2014年時，裕隆城的商業區、住宅區就會陸續完工。待裕隆城整體商業氣息發展成熟之際，區域內的住宅房價，有機會從每坪70萬元上看每坪80萬元，漲幅預計達到1成左右。

中和首購選秀朗橋站，5年漲幅高達4成多

      中和夾在永和、新店、板橋間，過去多被視為工業區的發源地，在新北市屬於房價中生段。但近幾年來隨著環球購物中心開幕，大潤發、COSTCO大賣場進駐，加上「廠辦合一」的遠東世紀ABC工業城帶來了上萬個工作機會，新北環河快速道路完工，也讓中和交通更便利，整體發展生氣蓬勃。

       捷運環狀線從新店一路往中和前進，最先抵達的是捷運秀朗橋站。其實捷運秀朗橋站因為離中、永和的舊市區比較遠，而且捷運站體的預定地南側是丘陵地，又有司令部與憲兵隊等軍事單位，住宅與商家相對少，生活機能稍差，房價相較之下比較便宜，反而成為年輕人、首購族較容易下手的目標。目前秀朗橋站附近新成屋每坪約36.8萬元。

        捷運景平站則是中和比較多人居住的區域，附近知名地標除了保警第二總隊外，該有的生活機能幾乎都有，附近有早市、黃昏市場和大潤發賣場，採買方便，而且景平路兩側大樓林立，店家眾多。但巷弄裡面就以老舊公寓為主，是中和房價相對較低的區域。其中中和區新成屋每坪約32.2萬元，老公寓每坪則約24.5萬元，提供購屋者更多樣的選擇。不過仲介分析，該區域腹地較小，而且呈狹長型，未來若想要推都更蓋新大樓、可能比較受限。

        捷運景安站和華中橋站，是中和最受矚目的區域。景安站不僅可以和捷運中和線交會，附近幾乎社區大樓林立，且學校、公園、醫院與圖書館一應俱全，機能便利、交通便捷，是不少民眾青睞、指定的居住區域。附近新成屋每坪37.9萬元，是中和區內房價較高的區域。

       華中橋西側區段徵收案，歷經多年籌劃開發後，去年10月份開始陸續辦理抵價地登記和土地點交，遠雄建設更是一口氣推出基地面積5萬7,000坪的新案，總銷金額更是高達500億元。遠雄建設開出每坪70萬元的創新高行情，預估可帶動區內房價另一波漲勢。不過附近其他新成屋，每坪行情約38.7萬元，中古大樓每坪也才32.3萬元，相較之下，其他新成屋個案或是中古大樓也相當具有競爭力。

       捷運橋和站和中原站，是在新北市中和區和板橋區的交界處，除了未來有捷運站外，附近還有八里新店快速道路及北二高中和交流道聯外動線，周圍多是廠房、辦公大樓，住家較集中在中正路、員山路及新民街，雖然住家較少，地目也多為工業用地，但離環球購物中心不遠，開車10分鐘內就可抵達，生活機能尚可，但房價是捷運環狀線中最低。目前新成屋房價各自為32.3萬元、32.8萬元。

       永慶房屋中和園區店店長吳邱憲分析，這個區塊因為生活機能較落後中和其他區域，中古大樓的價格也不高，5年前每坪才16萬元左右，但因為捷運環狀線動工消息帶動買氣回升，5年來中古大樓就漲了38%，一路漲到每坪26萬元，不少屋主更看好未來捷運通車後，將帶來大量人潮而惜售，形成區域特別的現象。

       板橋機能強勢，穩居新北市最貴房價地位

        板橋本來就是新北市重心，全區人口55.4萬人，是全台灣人口最多的區域。板橋不僅發展歷史久、具有人文意義，同時也具有現代生活機能，尤其板橋車站、新板特區周圍漢生東路和縣民大道豪宅林立，是新北市核心戰區，也是新北市目前房價最貴的區域。

        捷運環狀線從中和進入板橋後，將直接進入板新站。板新站就在板橋的板新路、中山路二段，西側是台北縣政府和豪宅群聚的新板特區，雖然捷運板新站周圍較多老舊公寓，但只要走路5分鐘就可以到新板特區，房價又相對便宜，而且有明星學校海山完全中學學區，旁邊還有板橋體育館。

       由於板橋車站是台鐵、高鐵、捷運板南線和環狀線的交會點，周圍交通便捷度高，且附近還有遠東百貨、板橋車站環球購物中心等，結合了交通、娛樂、購物、生活等各種機能，交通地位等同台北車站。因此，板橋區目前新成屋每坪39.3萬元，5年來漲幅更是達到38.9%，居新北市前段班。

     次外，新埔民生站就在板橋文化路、民生路口北側，和板南線新埔站距離只有10分鐘，也具有雙捷運站的話題。新埔地區附近有新埔市場、四維公園、多路線公車、商家林立，生活機能成熟。附近也有不少知名社區，例如去年才釋出的「新巨蛋」就在該站附近。目前附近新成屋房價每坪約40.4萬元。

       板橋最大的地主是遠東集團，遠東集團在板橋養地幾十年、深耕板橋地區，光是在亞東醫院附近就有將近20萬坪以上的土地，在新板特區也有遠東百貨公司等大型購物中心。遠東集團早年積極卡位板橋，就是看好板橋是新北市最受重視的行政區，加上有台鐵、高鐵、多條捷運線交會，潛力無窮。

      近幾年來遠東集團活化土地資產的動作頻頻。亞東醫院、亞東技術學院附近，還有捷運板南線的亞東醫院站。遠東集團除了看好房地產市場熱積極推案外，更積極活化區域土地資產，興建商場、商辦和住宅大樓，將為當地帶來完全不同的地貌風景。「遠東通訊數位園區」去年開工，佔地面積高達18公頃，其中將帶來大量的科技、數位電子產業進駐，勢必帶動當地發展。

新莊中古大樓漲幅驚人，超過6成

      新莊幾乎成了新北市目前最熱門投資地區。除了新莊副都心外，附近的頭前重劃區也是各大型建商兵家必爭之地。且新莊除了捷運環狀線經過外，還有捷運新莊線和捷運機場線通過，最快2013年捷運新莊線就會通車。因此，新莊的中古大樓是5大區域中，近幾年來房價漲幅最快的區域，從2006年每坪17.2萬元漲到現在每坪27.7萬元，漲幅61%，但相對而言，房價仍屬親民。

       捷運環狀線進入新莊後，第一站就是頭前庄站，在新莊交通要道中正路、思源路口，更是捷運新莊線的交會站，目前周圍雖然被工業區包圍，但新北市政府計畫在捷運頭前庄站和先嗇宮站周邊工業區，推出都市更新計畫，要改變周圍景觀，成為特色商業區和住宅區，因此未來成長潛力高。

       捷運幸福站更是新莊的火線戰區。因為周圍緊鄰推案最熱的頭前重劃區和新莊副都心，由於新莊副都心近期標地屢創新高激勵，加上知名上市櫃建商密集推案，開價與成交也頻創當地新高價位，帶動新莊整體房價上揚。

       尤其日前新北市政府釋出土地時，更吸引數十家建商卡位標地，土地已經飆到每坪230萬元。只因為新莊腹地大，無論東西南北交通來往都方便，且未來還有行政院中央合署大樓進駐，因此早已被各建商視為未來的信義計畫區。

       目前光是頭前庄站和幸福站附近就有超過20個大型建案，捷運幸福站附近新成屋每坪約40萬元以上，中古大樓每坪31.4萬元，但沒想到的是，5年前幸福站附近的中古大樓每坪只要15.6萬元，短短5年間，幸福站的中古大樓就漲了1倍以上。就連中古公寓也從每坪13.6萬元漲到每坪24.8萬元，漲幅也高達82.4%。

       永慶房屋新莊中原店店長林嘉政表示，自從政府核定新莊副都心計畫後，加上各個建商卡位標地，直接帶領新莊的房價飛漲；不少原本只在台北市經營投資的投資客，也紛紛來新莊卡位，且投資客不只買新成屋，中古大樓也成了投資目標。

      財團進駐部分，不可錯過其中最大的地主、就是聯邦集團的林榮三家族，從30年前就陸續收購土地，達到2萬多坪。林榮三出身於三重幫家族，早在民國67年左右，就在新莊當地四處收購農地，那時候平均每坪價格500元到2,000元不等，曾有人說過，當時中港路底全都是水田，林榮三找上當地的土地掮客買地，別人不要的低窪水田全部收下來，插上紅旗就是林榮三的，一路買下來最後成為新莊副都心的最大地主。以土地每坪200萬元計算，光是林榮三擁有的副都心土地市價，就高達200多億元，是副都心最具有代表力的集團。

       目前聯邦建設在新莊副都心，已經興建「聯邦瓏山林企業廣場」，各行各業進駐率達百分之百，若林榮三家族未來有任何開發計畫，勢必再度掀起副都心的一波開發熱潮。

五股轉型「新北產業園區」，就業機會驚人

        五股工業區年產值將近4,000億元，廠商也高達1,500家，就業人口接近3萬人，不論年產值、廠商數量、還是員工數都是新北市第一。但在過去的印象中，五股被視為是「黑鄉」，房價也似乎欲振乏力。但五股工業區現在已改名為「新北產業園區」，主要產業為電子零組件業、機械器材業，全力朝研發及新興產業轉型，未來可以一改黑鄉印象。

         五股目前交通仍然以中山高速公路和新店八里快速道路為主，由於沒有捷運通過，交通較不方便，所以房價仍在低檔區。但未來有捷運機場線和捷運環狀線經過，將成為五股重點的捷運交會站，也帶動五股整體的發展趨勢。

        五股是新北市捷運環狀線行經區域中，C/P值最高的區域，尤其和鄰近的新莊、泰山、蘆洲、三重等區域房價直接比較後，更可以發現五股的「屋美價廉」。五股目前新成屋房價每坪約16.7萬元，公寓則是環狀線通過的區域中最低，每坪13.2萬元，中古大樓也只要15.1萬元，都只要新莊的半價。即使中古公寓、大樓房價低，但5年來漲幅也不少，也有51%。

         尤其五股工業區站除了具有雙捷運站優勢外，也是五股工業區主要幹道出入位置，離新莊的頭前重劃區、副都心重劃區都很近，但房價卻比新莊便宜許多。目前五股工業區附近新成屋每坪34.9萬元，比起前一站的捷運幸福站，每坪省下7萬元，若是買30坪的房屋，就可以省下至少210萬元。五股工業區附近的中古公寓每坪只要13.8萬元，也比幸福站每坪省下11萬元。更落實了「距離換取金錢」的省錢買屋法。未來無論機場線或是環狀線蓋好後，勢必又會有一波漲幅，對於大嘆房價居高不下的年輕人，值得搶先卡位。

 女人一定要有錢-『從1萬元出發 也能變有錢』**本文摘自女人變有錢雜誌
        總是擔心自己存不到錢，永遠只能為五斗米折腰？「萬丈高樓平地起」，只要妳肯跨出第一步開始存錢、投資，就算是三、五千元，小兵也能立大功。
【撰文／李文瑜】

有沒有發現：每天一打開電視、翻開報紙，三不五時就會出現「某某有錢人花上億元買下豪宅」、「退休至少要存千萬元以上才夠花」等字眼，這些新聞總是讓僅能領固定薪水的上班族陷入焦慮的情緒中...

女性自信來自「要有錢」

         全球知名化妝品傳直銷公司雅芳(Avon)曾經針對女性進行美麗指數調查，結果有高達七成的女性認為，增加內在自信力最重要的方式就是「一定要有錢」。

          《女性經濟學》一書中就指出，全球億萬女富翁愈來愈多，《富比士》雜誌在二○○八年時調查，全球有九十九位億萬女富翁，比二○○七年多了十六人，包括歐普拉(美國脫口秀女王)、J‧K‧羅琳(哈利波特系列作者)、ebay前總裁梅格‧惠特曼，以及中國的地產女王張欣，這些女人都是白手起家，財產估計都在十幾億美元至三十億美元之間。

看別人動輒以數億美元計算財產，這對每月領新台幣三、五萬元死薪水的上班美女來說，都想效仿、卻苦無辦法。究竟，想要變有錢，該如何起步？

        先存住「發財本金」已故的國泰人壽創辦人蔡萬霖曾說過一句經典名言：「賺錢是徒弟、存錢是師父」，一語道出「存錢」的重要性。蔡萬霖曾經是美國《富比世》雜誌世界富豪排行榜中的第八位，但他卻是極為低調的一位有錢人。

         蔡萬霖出生在一個擁有八個孩子的貧困農家，八歲就和哥哥離家到台北靠著賣菜、賣糖過生活，省吃儉用十三年後存下了一小筆資金，他利用這筆資金開醬油店做生意，沒想到這筆錢竟然成了現在國泰集團最基礎的發跡籌碼。

         因此，千萬別忘了一個最簡單的道理：「萬丈高樓平地起」，雖然不容易開始，但只要肯跨出第一步，絕對有機會讓自己達到財富自由的境界。

        就像月薪不到三萬元的林**，每個月都樂當「存錢月光族」，因為她知道自己的薪水不多，每月初領到薪水後，立刻將其中五千元匯入基金投資帳戶，以免把錢亂花掉，而且這個帳戶沒有提款卡、只能進不能出，一年下來存六萬元、兩年十二萬元，且這還不包括投資基金的獲利。

        她開心說：「如果我連這五千元都沒存，工作兩年存款還是零；而且只要一想到該存的錢都已經入帳，就算每個月不小心把剩餘的錢花光了，心裡也還是很心安，不擔心未來沒有錢。」

        沒錯，事情就是這麼簡單：「把錢存下來」，先養成存錢的好習慣，再搭配正確的方式投資，一點一滴累積，小錢最終也能變大錢。

1萬元理財不難學

       從時下熱門交流網站PTT的理財版討論區中，我們發現很多初出社會的年輕人，她(他)們努力存錢，但每個月最多也只能省下約三、五千元；而月薪三、四萬元、甚至薪資更高的社會老鳥，因為一開始並沒有養成存錢的好習慣，現在才驚覺再不理財是不行的。

       這些人也都同時提出了一個問題：如果每個月只能存下一小筆錢，到底能做些什麼樣的投資理財規畫？

        《女人變有錢》綜合了PTT留言版中多數網友每月的平均結餘：一萬元，替各位打造了不同投資工具的理財計畫。

【更多精采內容請看：《女人變有錢》NO.15 2011年夏季號】

     財經素養是可以從小培養的-『趙少康用「蘋果」給兒子上一堂理財課』**本文摘自聯合新聞
         一向辯才無礙的趙少康，在兒子趙大開面前講到投資，也只能乖乖閉嘴。被精於投資的黎智英大讚「很有投資觸覺」的趙大開，首次和父親連袂出現在媒體上，要告訴你昔日政治金童怎麼教養出未來的投資金童。
【文／方沛晶】

給孩子經驗，比給他錢更重要

中廣董事長趙少康一向言詞犀利，他在政壇辯才無礙、咄咄逼人的形象深植人心；之後轉往媒體發展，在節目罵人依舊火力十足。然而，不管是趙立委或趙董事長，面對「私人理專」，他也只能乖乖閉嘴，因為依據幾次操作經驗，這位私人理專的功力令趙少康心服口服。

        五年前，這位理專就建議趙少康買進蘋果股票，當時趙少康以五十四美元進場，飆漲到一百美元，之後又回跌到六十美元，趙少康瞞著理專獲利了結，結果看著蘋果股價一路衝到四百美元，只能扼腕。

       之後，理專曾建議趙少康買Google股票，他嫌太貴；金融海嘯時又建議買黃金和石油期貨，但他又嫌太麻煩，最後眼睜睜看著這些投資標的愈漲愈高，錯過賺錢好機會。

        這位出手神準的年輕理專，不是別人，正是趙少康今年才二十一歲的兒子趙大開。趙少康、趙大開父子首次連袂接受媒體專訪，談到過去的投資經驗，趙大開對這位投資慢半拍的老爸直搖頭；被兒子吐槽的趙少康沒有慍色，反而帶著得意的微笑。

十七歲就當趙少康的理專

         趙大開年僅十七歲時，竟然就眼光精準地相中蘋果股票，而趙少康也聽信未成年兒子的建議，大膽買進當時根本不成氣候的蘋果股票，這跟趙大開從小就顯露投資天分，而趙少康也採取開放的教育方式有關。

          今年升大四的趙大開，從小就對數字特別敏銳。媽媽梁蕾笑說，「如果真的有遺傳，絕對不是遺傳到我！」因為趙大開五歲，就會「糾正」媽媽光看包裝、顏色的購物習性，就連去便利商店買洋芋片，趙大開都會仔細計算每一包內含幾克，換算成一克多少錢？以決定買哪一種最划算。

        「不過，他這種愛計算的個性有時候真的很煩！」梁蕾說趙大開念國中，有次在捷運上追著她問，一列捷運有多少車廂？一天有多少班次？想依此計算捷運公司可以賺多少錢，這對價錢、數字一向大而化之的梁蕾而言是很頭痛的問題。

         好在爸爸趙少康對趙大開的投資天分很欣賞，不管多繁瑣的問題，都會想辦法幫兒子解答。他注意到趙大開對於企業怎麼賺錢、怎麼成功特別有興趣，從趙大開國中時就開始帶一些財經雜誌和企管書回家，看到有趣的產業訊息，還會剪報給兒子看。

         「很多東西我覺得有趣，不見得會持續關注，但爸爸提供資訊管道，也會和我討論，是讓我深入研究下去的動力。」趙大開上高中以後，累積很多投資理財知識，希望從紙上操作變成實際投資，於是大膽開口向趙少康提出要求，才建議爸爸讓他投資蘋果股票。

        當時，趙少康沒有拒絕兒子，反而心想，不如趁機來個理財教育，要求他用從小到大存下來的零用錢投資，讓兒子知道「投資，可不是一件容易的事！」沒想到，反倒是趙少康自己心臟不夠強，沒經過兒子同意就急著獲利了結，讓趙大開嘔到現在。

        擅長從生活中觀察投資趨勢的趙大開，投資眼光不僅讓父親趙少康折服，最近還被精於投資的壹傳媒集團主席黎智英當作範例，大讚他「很有投資觸覺」。

         其實，剛升大學，趙大開就跟在黎智英身邊學習，大二暑假則是跟著趙少康的貿易商朋友，到國內前幾大傳產企業走了一圈；今年暑假，趙大開更通過台灣和香港的層層面試，到巴克萊（Barclays）投資銀行部門實習，每天工作十四個小時。

【本文未完，更多內容請見《今周刊》770期；訂今周刊電子雜誌】

全文網址: 房貸、消費貸款 「連帶保證人」將取消 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/6637406.shtml#ixzz1aHQxV6Md
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        「保人變呆人」爭議可望減少！立法院財政委員會昨天初審通過銀行法修正草案，規定銀行辦理自用住宅和消費性貸款等業務，不得要求貸款人提供連帶保證人，免得民眾幫他人作保，日後卻淪為銀行討債的對象。

       根據昨天通過的修法版本，民眾到銀行辦理自用住宅、信用、購車等貸款，不需要提供「連帶保證人」，相關貸款如已提供足額擔保，銀行不得要求貸款人提供「一般保證人」。

         另外，如進入求償程序，銀行必須先向借款人討債，追討不足才能找一般保證人，若一般保證人超過1人，則由所有保證人平均分攤欠款。

國民黨立委賴士葆說，以往民眾辦理銀行貸款，若沒有足額擔保，必須找連帶保證人作保，問題是，「連帶保證人等於是連帶債務人」，銀行找不到貸款人，就直接找連帶保證人要錢；而如果是「一般保證人」，銀行至少會先找貸款人要錢，要不到才會向「一般保證人」追討。

        立委也提案要求自用住宅和消費性貸款等「一般保證人」，保證有效期間不得超過15年。但金管會主委陳裕璋表認為，保證期間應該和主契約一致，以房貸為例，貸款年限是20年，保證年限也應該20年。

        朝野協商後，決定保留「15年」期限，如果保證人書面同意，就不受15年的限制。

         至於以往簽訂的貸款契約，陳裕璋說，金管會將透過銀行公會協調，希望銀行在處理保證人和連帶保證人的爭議時，遵循新規定的精神去作。

【2011/10/07 聯合報】@ http://udn.com/

全文網址: 房貸、消費貸款 「連帶保證人」將取消 | 金融要聞 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN4/6637406.shtml#ixzz1aHQXAXlD
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       基於『智慧財產權』觀念，我個人支持台灣加入『-反仿冒貿易協定-ＡＣＴＡ』****『反仿冒貿易協定 我有望加入』**本文摘自自由新聞

更新日期:2011/10/09 04:21  

  學會行銷自己與商品，就掌握『成功密碼』。花點心思和腦筋，平凡無奇的商品也能『飛上枝頭變鳳凰』，搖身一變而為『金磚』。-『鳳梨變金磚 農民不再心酸』**本文摘自中時電子報

更新日期:2011/10/09 05:30 廖志晃／南投報導

       到網站挾怨報復，惡意留言毀謗視同『加重毀謗』。-『不滿被炒 假冒客戶投訴遭簡判』**本文摘自中央通訊社

更新日期:2011/10/09 14:21  

        剛和姊妹講電話，她因老公外遇而『憂鬱症』發作。而一直想做傻事，一心想要去『尋死』。我好說歹說才先將整個狀況Hold住，我請她先到台北她女兒租屋處散心幾天。
       雖然她是我姊，但我『照罵不誤』，我請她自己好好想一想，她這樣自私的『一味尋死和一走了走』，真的值得嗎？她的老公和她的婆婆、大姑、小姑會可憐和覺得心疼嗎？說到最後， 我甚至激動的大罵她『自私』，只自己單純的覺得『自殺』，就可以解決一切的問題，卻完全沒有去考慮到姊妹的『感受』。
      她一直說：『她沒有辦法像我一樣『堅強』的走出來 。』我告訴她說：『當初我恢復單身時，身上『一無所有』，一個人孤伶伶的跑到台北來『打天下』，當時的我，心裡比她現在苦上千百萬倍，但我仍然一個人勇敢的走出來。』那時的我，遇到挫折時只能夠一個人想辦法去努力克服，甚至時常因為想念小孩，而偷偷的躲在棉被裡偷偷哭泣。但這些苦我都一一熬過來也走過來。甚至我從來都沒有告訴過別人，我心裡有多麼的苦。
      而姊生性懶散和懦弱，她的個性真的害慘了她自己。遇事只會一味的向別人求助，卻自己從來沒有想過要努力和走出來。只是一味的將自己『困在其中』。有時想想，『可憐之人，真的有可恨之處！』
    女人啊！ 女人啊！真的要學聰明和對自己好一點，真的不要一味的將『愛情當成唯一』。畢竟，『愛情不能拿來當飯吃的』。

  英雄不怕出生低，21世紀最偉大與最具影響力 的人-  『史蒂夫·賈伯斯』

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史蒂夫·賈伯斯
2010年WWDC上賈伯斯拿著iPhone 4
出生	1955年02月24日(1955-02-24)[1] 美國加州舊金山[1]
身故	2011年10月05日 （56歲） 美國加州帕羅奧圖[2]
職業	蘋果公司董事長[3]
薪金	US$1[4][5][6]
淨資產	▲$6.1 billion (2010)[7]
宗教信仰	佛教[8]
配偶	勞倫·鮑威爾（1991年－2011年）
子女	4
簽名

史蒂夫·賈伯斯2005年1月11日在舊金山Macworld Conference & Expo的講台上

         史蒂芬·保羅·賈伯斯（英語：Steven Paul Jobs，1955年02月24日－2011年10月05日），簡稱為史蒂夫·賈伯斯（英語：Steve Jobs），蘋果公司的創辦人之一，並曾任蘋果公司的董事會主席、首席執行官，同時也是前皮克斯動畫工作室的董事長及執行長（皮克斯動畫工作室已於2006年被迪士尼收購^[3]）。賈伯斯還曾是迪士尼公司的董事會成員和最大個人股東^[9]。賈伯斯被認為是電腦業界與娛樂業界的標誌性人物，同時人們也把他視作麥金塔電腦、iPod、iTunes Store、iPhone、iPad等知名數位產品的締造者^[10]。2007年，史蒂夫·賈伯斯被《財富》雜誌評為了年度最強有力商人^[11]。

        賈伯斯的生涯極大地影響了矽谷風險創業的傳奇，他將美學至上的設計理念在全世界推廣開來。他對簡約及便利設計的推崇為他贏得了許多忠實追隨者^[12]。賈伯斯與沃茲尼亞克共同使個人電腦在70年代末至80年代初流行開來，他也是第一個看到滑鼠的商業潛力的人^[13]。賈伯斯在1985年蘋果高層權力鬥爭中離開蘋果並成立了NeXT公司，瞄準專業市場。1997年，蘋果收購NeXT，賈伯斯回到蘋果接任執行長。2011年8月24日，賈伯斯宣佈辭去蘋果執行長職務，10月5日因身患屬於較罕見的胰臟內分泌神經腫瘤去世^[14]，得年56歲^[15]，追悼儀式可能採取賈伯斯信仰的佛教。

目錄 1 傳記 1.1 創業 1.2 離開蘋果 1.3 獨立時期 1.4 回歸蘋果 2 身世家族 2.1 個人生活 3 辭世 4 參考文獻 5 外部連結

[編輯] 傳記

[編輯] 創業

賈伯斯與麥金塔電腦

       賈伯斯在加利福尼亞州的宅基高中（Homestead High School）畢業後，就讀俄勒岡州波特蘭里德學院（Reed College），只唸一學期就因為經濟因素而休學^[16]。他借住朋友宿舍，但仍在里德學院中旁聽書法美術設計課等課程，也因為對書法美術的素養使他對電腦軟體字形美學處理特別重視，讓蘋果電腦日後吸引了許多美術設計工作者來使用。

       1974年曾在雅達利任技術員，以賺錢往印度靈修。

         1976年，21歲的賈伯斯與26歲的斯蒂夫·沃茲尼亞克（Steve Wozniak）在自家的車房裡成立了蘋果公司。他們製造了世界最早商業化的個人電腦之一，並稱為Apple I，其售價是$666.66，然而依蘋果電腦前執行長約翰·史考力（John Sculley）的看法，賈伯斯並不算有科技研發能力。^[17]

[編輯] 離開蘋果

        1983年，蘋果公司的業務越做越大，賈伯斯便開始找出色的執行長管理公司。他找上了百事可樂公司的約翰·史考力，對他說：「你是想賣一輩子糖水呢，還是改變整個世界？」史考力隨後欣然前往蘋果公司，出任首席執行長。1984年，首台麥金塔電腦推出，蘋果公司打出電視廣告《1984》，廣告模仿喬治·奧威爾的著作《一九八四》，引起很大回響。

       1985年，電腦業界普遍蕭條，史考力認為賈伯斯已成為公司問題的來源，史考力在其自傳《蘋果戰爭》中指出他認為賈伯斯並不算有技術研發的能力，並把賈伯斯趕出了蘋果公司。離開蘋果公司後，賈伯斯創立了NeXT電腦公司，並發展出NeXT電腦及NeXTSTEP作業系統。就像Lisa一樣，NeXT擁有最先進的技術，但是價格過高，不能成為最流行的電腦^{[來源請求]}。

[編輯] 獨立時期

         1986年他花1000萬美元從喬治·盧卡斯手中收購了Lucasfilm旗下位於加利福尼亞州Emeryville的電腦動畫效果工作室，並成立獨立公司皮克斯動畫工作室（Pixar）。在之後十年，該公司成為了眾所周知的3D電腦動畫公司，並在1995年推出全球首部全3D立體動畫電影《玩具總動員》（Toy Story）。這公司已在2006年被迪士尼收購，賈伯斯也因此成為最大股東。

[編輯] 回歸蘋果

 

2007年5月，在矽谷與比爾·蓋茲同台

          1996年陷入財政困難的蘋果電腦以4億美元收購了NeXT電腦公司，同時賈伯斯也回到了蘋果電腦。

       1997年，當Gil Amelio離開公司後，他重掌蘋果電腦的大權。在同年推出iMac，創新的外殼彩色透明設計在美國和日本大賣，使蘋果電腦度過財政危機。並在之後推出深受大眾歡迎的Mac OS X作業系統、iPod、Apple TV和iTunes Store等一系列廣受市場好評的產品，賈伯斯並親自為iPod的網路銷售音樂版權和反對的歌手洽談，使iPod能合法下載許多音樂。

         2007年6月29日，蘋果公司推出自有設計的iPhone行動電話，使用iOS系統核心，使公司的股票大幅上揚。而在2008年6月11日的WWDC中發佈新一代iPhone——iPhone 3G，首度支援3G功能；2009年6月19日發表第三代產品iPhone 3GS，2010年6月8日發布第四代產品iPhone 4，每次皆引起市場上極大的轟動和銷售熱潮。

        除iPhone系列之外，2010年1月27日，賈伯斯再次為蘋果迷帶來驚喜，於發表會上正式公布了首款使用iOS系統的iPad平板電腦，更為平板電腦市場帶來全新局面。 ^[18]

          2011年3月2日，賈伯斯不負眾望，出席了iPad 2產品發表會，並推出ios4.1。 Apple.html</ref >^[19]

         在其辭職之前，2011年6月7日身患重病的賈伯斯還為庫比蒂諾的蘋果新工業園建設可行性接受市議會的諮詢，這也是他最後一次在公開媒體上主動露面^[20][21][22]。

          2011年8月24日，賈伯斯辭去蘋果公司執行長職位，董事會任命原營運長提姆·庫克（Tim Cook）為公司的新任執行長，賈伯斯仍當選為董事會主席。^[23][24]

          2011年10月4日，執行長提姆·庫克（Tim Cook）第一次產品發表會，推出iPhone 4s。

        2011年10月5日，賈伯斯逝世。

[編輯] 身世家族

         賈伯斯的生父是來自敘利亞移民至美國的阿卜杜拉法塔赫·約翰·詹達利（Abdulfattah John Jandali）與前妻喬安妮·辛普森（Joanne Simpson）所生的長子，根據2011年8月《紐約郵報》採訪了賈伯斯的生父所述，當年他們二人仍在威斯康辛大學就讀，女友辛普森未婚懷孕，他雖希望和她結婚，但因詹達利來自敘利亞而遭女方父親反對。1955年，賈伯斯生母辛普森自行到舊金山將賈伯斯送予養父母保羅·賈伯斯（Paul Jobs）和克拉拉（Clara）領養，養父母是加州藍領工人，他們夫婦對賈伯斯不錯，讓賈伯斯接受良好教育。^[25][26]賈伯斯出生兩年後，其親生父母才結婚並生有一女，即賈伯斯的胞妹，名叫莫娜·辛普森（Mona Simpson），成年後成為了作家，在1998年出版的圖書《好人》（A Regular Guy）中將史蒂夫作為其主人公的原型。

        1978年5月17日，賈伯斯女友克里斯安·布倫南（Chris-Ann Brennan）為他生下女兒麗莎·布倫南－賈伯斯（Lisa Brennan-Jobs）。2000年，麗莎畢業於哈佛大學，是一名雜誌專欄作家^[27]。賈伯斯開始並不承認麗莎是自己的親生女兒，但後來承認了自己與麗莎的父女關聯。賈伯斯後來娶了史丹福大學的工商管理碩士勞倫·鮑威爾（Laurene Powell）為妻，並又生了三個孩子。^[28][29]

[編輯] 個人生活

         賈伯斯是佛教徒，其行事低調，就算近年他出席公開場合時顯得異常消瘦，他也沒有對此回應，只在2008年9月的Let's Rock發佈會中以一句字幕帶過──「那些關於我死亡的報導內容太誇張」。2009年1月18日，賈伯斯給每位員工發了一封信，聲稱自己的健康狀況遠比想像的糟糕，需要暫時離開公司治療，並相約「夏天再見」。訊息一出，蘋果的股價當天便下跌將近十個百分點^{[來源請求]}。2009年4月，賈伯斯在田納西州孟菲斯的衛理公會大學醫院移植研究所（Methodist University Hospital Transplant Institute）接受了肝臟移植，^[30][31]當時的恢復狀況良好。^[31][32]

[編輯] 辭世

蘋果總部降半旗哀悼賈伯斯逝世

          2011年10月5日，賈伯斯的家人發佈聲明，說賈伯斯「在家人的陪伴下平靜地離去」^[33][34]。隨後，蘋果公司也發佈了相關聲明^[35]。 同日，蘋果公司更改網站首頁，顯示的是賈伯斯的大幅黑白照片及他的生卒年份。圖片連結至一份簡短的訃聞，內容即為10月5日的蘋果公司官方聲明。與訃聞一同發佈的還有一個電子郵箱，以供各界人士分享回憶與哀悼等內容。當天，Google搜尋引擎首頁下掛上了「Steve Jobs, 1955 - 2011」的鏈結，使用者若點擊「Steve Jobs」的網際網路鏈結，畫面將轉至蘋果公司更改的網站首頁。這也是Google首次以這種方式紀念一位逝去的人物^[36]。

         台灣也有許多網站在首頁放上Steve Jobs的相片以表示追悼，例如：Yahoo!奇摩、Mac U Know、Apple Plan、蘋果老屁股俱樂部、西岸聯盟（設計）工作室（Westside Union Studio）與旗下服飾品牌及其他單位……。

賈伯斯的財產包括房產、股票等已在生前交由信託公司管理。^[37]

[編輯] 參考文獻

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0. ^ 賈伯斯生前房產交信託管理 為避其曝光

[編輯] 外部連結

維基語錄上的相關摘錄：

斯蒂夫·賈伯斯

維基共享資源中相關的多媒體資源：

史蒂夫·賈伯斯

• 蘋果公司官方簡歷：史蒂夫·賈伯斯
• 「求知若飢，虛心若愚」賈伯斯2005年史丹福大學演講，影片與中文（繁體）講辭 (Steve Jobs Stanford Commencement Speech 2005)
• 《蘋果日報》史丹佛演說 英文版（英文）／《蘋果日報》史丹佛演說 中文版（中文）

前任： 吉爾·阿米利奧

蘋果公司首席執行官 1997年至2011年8月24日

繼任： 提姆·庫克

顯示▼隱藏▲ 檢  ·  論  ·  編 蘋果公司 創辦人 公司董事會 硬體產品 管理人員 周邊產品 軟體產品 周邊和服務 參見   史蒂夫·賈伯斯 · 史蒂夫·沃茲尼克 · Ronald Wayne   Bill Campbell · 提姆·庫克 · 米拉德·德雷克斯勒 · 艾爾·高爾 · 鍾彬嫻 · 亞瑟·里文森 · Ronald Sugar   麥金塔電腦 · eMac · iMac · iPod · Mac mini · MacBook · MacBook Air · MacBook Pro · Power Mac · Xserve   提姆·庫克 · Peter Oppenheimer · Phil Schiller · 喬納森·埃維 · Ron Johnson · Sina Tamaddon · Scott Forstall  · Bob Mansfield   AirPort · Apple TV · iPad · Cinema Display · iPhone · iPod（classic、shuffle、nano、touch） · Mighty Mouse · Xserve RAID · iSight · Time Capsule   AppleWorks · Aperture · FileMaker Pro · Final Cut Studio · iLife · iTunes · iWork · Logic Studio · Mac OS X（Server） · QuickTime · Safari · Xsan   ADC · AppleCare · Apple Specialist · Apple Store · Apple Online Store · Certifications · Genius Bar · iTunes Store · .Mac · mobileme · One to One · ProCare · App Store · iCloud   蘋果公司廣告（1984、Get a Mac、iPods、口號） · Braeburn Capital · FileMaker Inc. · 蘋果電腦歷史 · Apple的Intel平台遷移 · 未繼續發展產品列表 · 訴訟 · 蘋果字型

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• 時代百大人物

 金管會新聞稿**『投資型保單行銷 壽險爭自律』**本文摘自中央通訊社 更新日期:2011/10/08 14:35

          有很多人都以為單親媽媽，就一定要一生都活在『悲傷的象牙塔當中』，但我卻不這麼想。因為我想真正的『活出我自己』。從小我就很喜歡與人交談和溝通。所以，畢業出社會之後，我都是從事行銷工作。而轉入『電話行銷工作』，是因為興趣和希望想從電話行銷工作當中，賺到『人生的第一桶金』。
    因為我專科時主修企業管理，副修市場行銷。其實每一場的電話行銷，我都事先做足了功課，包括參考國內談判學專家的『談判心法』和汲取各大財經周刊成功業務員的成功行銷方法，而轉化吸收成屬於我自己的『獨門行銷心法』。就因為我專科是主修企業管理和市場行銷學囉！所以，行銷算是我的強項囉！
     而我一直相信從事『電話行銷』這一行，可以嬴得收入、成就和尊敬。因為我看周休和國定假日時，很多從事服務勞務業的人，為了賺錢連周休假日都不能休假，而我卻可以休假和到處旅遊參觀觀光勝地。就覺得信從事『電話行銷』這一行，對我有很大的吸引力。而且自己要賺多賺少，都由自己來主宰和決定。所以，我毅然決然的決定從事這一行。
    到目前為止，我還不曾後悔過我這一個決定。至少我『徹底的活出自我，更肯定了我自己。』而我從事電話行銷，除了嬴得財富之外，更賺得了友誼、自信及愛。
     誰說『單親媽媽只能夠將自己鎖在『悲傷的象牙塔當中』』！而天生『反骨』的我為了要推翻這種負面印象，硬是努力的『活出自己』。畢竟，日子是自己要過的。『讓自己過的好與過的充實最重要。』

             這六個月來我的補教招生事業大有進展，因為我的業績達到六個月七十萬，而且這個紀錄是我每周一到每周五，利用晚上的短短三個半小時上班時間來達成的。
        剛剛我在看財經雜誌的『談判法則心法』，我將下一個六個月的招生營業額訂為**一百萬，也就是我要超出我今年最好的業績**七十萬。而且，這個目標我是『誓在必得』，一定要要求自己去達成的。就像談『法律顧問』一樣，中和的遠東ABC工業區和樹林、林口、新莊，甚至是桃園蘆竹，有一大堆公司都是我的法律顧問客戶，甚至連股票即將上市上櫃的電子3C大廠，也是我的法顧客戶。
     我一直相信從事『電話行銷』這一行，一定可以賺到財富和友誼。所以，我從來不會以制式的電話行銷方式來作行銷。而是用『柔性和人性化的溝通方式』來交朋友，和嬴得客戶的信任。當然我也是運用此一行銷方法，在我晚上任職的補習班。而且，是『無往不利』。往往一整個招生旺季下來，我不但達到我要的業績目標，而且還超前我設定的業績目標。
      其實，我在補習班打招生電話時，從來不會『因行銷而行銷』，相反的我會從同是家長和朋友的心態和立場來插入話題，甚至關心家長對於孩子在學習上遇到的困擾，而站在家長和學生的立場，給他們最好的建議。甚至連一些網站上的教育資訊和教養子女的方法、訣竅，我都不吝於和家長們去作『分享』。
     因為我知道很多成功的保險界業務員，他們的成功心法就是『分享』。所以，我對於家長和孩子們做最多的動作就是『分享』。分享他們的喜、怒、哀、樂，而且關心孩子們的健康，甚至給家長們在照顧子女上，一些正確的健康照護訣竅。所以，,有很多家長，到最後往往和我成為最好的朋友。甚至還會『大手拉小手』，主動幫我介紹新學生進班。
     甚至有些家長，因為子女來我任職的補習班補習而成功考上名校，而在路上遇見我時，都一直不斷的向我道謝。謝謝我讓他們的孩子功課變好，進而考上名校。我想這也是我個人覺得『最引以為傲的成就』！因為這些家長的道謝，遠比我中樂透或統一發票還開心與令人覺得欣慰。