預售屋履約保證機制5月上路，可大幅降低購買預售屋後，建商倒閉，消費者求助無門的狀況。陳恒芳攝

民眾購買預售屋，需特別了解的重要事項。-『5種履約保證買預售屋卡安心

「不動產開發信託」、「銀行價金返還」保障度較高』**本文摘自蘋果新聞

2011年 06月04日

【吳苡辰╱台北報導】「預售屋履約保證機制」5月1日上路，由於買預售屋繳交部分自備款後，建商倒閉，消費者求助無門的情況時有所聞，強制履約保證機制實施後，將可大幅改善此問題。「預售屋履約保證機制」可降低因建商倒閉、建案施工停擺的可能性，但仍有風險，消費者購屋前應確實了解不同類型的履約保證差異。

預售屋因簽約至完工須耗時約2~3年，不確定因素過大，尤其又以興建期間建商倒閉，最令購屋族憂慮。為了避免買預售屋，卻「房」、「財」兩失的情況，內政部推動強制「預售屋履約保證機制」，今年5月1日正式上路。

5種機制擇1使用

保證機制分為2大類，1為內政部同意之履約保證方式，即「不動產開發信託」；2為其他替代性履約保證方式，有「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。未來買賣雙方原則上將從5種履約保證機制中，擇1使用。
須注意的是，雖然規定買賣雙方由5種履約保證機制中擇1採行，但不表示建商真的就能提供5種選項供消費者選擇，信義房屋代銷事業部協理何胤諭舉例，購屋族若想選擇「同業連帶擔保」，但建商可能找不到同業願意擔保，消費者也只好選擇其他方式。

考量建商過去信譽

台北市建築開發商業同業公會總幹事于俊明指出，5種方式都能提升購屋人買預售屋的保障，並無絕對優劣之分，不過仍建議消費者事前可考慮建商過去的信譽、施工品質、推案狀況與建商選擇該方式須投入的成本後，再決定選擇哪一種履約保證制度。
永然聯合法律事務所所長李永然表示，若要論對消費者的保障，以「不動產開發信託」與「由銀行擔保價金返還」保障度較高，前者在建商若不幸倒閉時，將由受託機構以建商之前信託的土地與資金，委由其它營造廠「續建」，消費者不用擔心拿不到房子；後者則類似買保險的概念，當建商倒閉時，與建商簽訂保證契約的金融機構，將返還消費者已繳納的價金。

成本恐轉嫁到房價

不過以上2種方式，建商事前必須投入的成本也高，可能就會轉嫁到房價上，其實5種履約保證都能達到一定的效果，是否需要多花點錢買更高的保證，消費者事前應多方考量後選擇。

讀者來函
預售合約想改小孩名是否需要繳稅？

讀者牟保羅詢問：我買了預售屋，但想把預售屋合約改成小孩的名字，請問此舉是否需要繳稅？小孩成年或未成年有無差別？

專家意見
換約不需繳稅過戶才算贈與

永慶房仲集團總管理處法律服務部經理吳宜學表示：購買預售屋所簽訂的合約，保障的是購買該屋的「權利」，還不需要繳稅，不過當預售屋完工後，房屋實際過戶到子女名下，已有真正的贈與動作時，就須繳贈與稅。

贈與淨值220萬內免稅

要注意的是，贈與稅為該物「贈與淨值」的10%，簡單來說，「贈與淨值」就是該物現有的價值，非購入價格，「贈與淨值」可至地政事務所申請謄本得知。另外，法律規定贈與稅的納稅義務人每人每年有220萬元的免稅額，若該預售屋的「贈與淨值」低於220萬元，便不需繳交贈與稅。另外，可利用「分割贈與」，以每年贈與部份持分的方式避稅。
子女成年與否，不影響贈與稅的繳納；實務上，當子女成年且能提供財力證明時，可用買賣方式避稅，但父母須繳交財產所得稅，有時反而比贈與稅高。該選擇「贈與」或「買賣」節稅，因個人財務狀況而有差異，必須依個案討論，建議讀者可找專業代書詢問。